Garanties d’emprunt du département des Landes

2 – Conditions d'application

L'octroi d'une garantie d'emprunt à une personne de droit privé est soumis au respect des ratios issus de la loi du 5 janvier 1988 dite « loi Galland » qui fixe 3 règles prudentielles destinées à limiter les risques encourus par les collectivités.

• règle du plafonnement :

L'annuité totale de la dette garantie, l'annuité de la dette du Département et la première annuité du nouvel emprunt garanti ne doivent pas dépasser 50% des recettes réelles de la section de fonctionnement du budget en cours (capacité à garantir du Département),

• règle de division du risque :

Le montant des annuités annuelles garanties au profit d'un même débiteur, ne doit pas dépasser 10 % de la capacité totale du Département à garantir. Cette règle a pour objectif de ne pas mettre en danger l'équilibre budgétaire de la collectivité en cas de défaut d'un bénéficiaire,

• règle de partage du risque :

La quotité garantie sur un même emprunt ne doit pas dépasser 50 %.

Les 3 ratios de la loi Galland ne sont pas applicables aux opérations relevant du logement social :

• pour les opérations de construction, d'acquisition ou d'amélioration de logements réalisées par les organismes d'habitations à loyer modéré ou les sociétés immobilières d'économie mixte (SEM),
• pour les opérations de construction, d'acquisition ou d'amélioration de logements bénéficiant d'une subvention de l'État ou réalisées avec le bénéfice de prêts aidés par l'État ou adossés en tout ou en partie à des ressources défiscalisées,
• pour les garanties octroyées en application du plan départemental d'actions pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD),
• pour les opérations réalisées par les bailleurs sociaux pour les immeubles à usage d'habitation au bénéfice des fonctionnaires de la police et de la gendarmerie nationales, des services départementaux d'incendie et de secours ou des services pénitentiaires au titre de l'article L312-3-1 du code de l'urbanisme.

Le ratio « règle de partage du risque » ne s'applique pas pour les organismes d'intérêt général visés aux articles 200 et 238 bis du Code général des impôts.

Deux types de garanties d'emprunt sont explicitement interdits

Les garanties en faveur d'associations, de groupements sportifs et de sociétés anonymes à objet sportif (Code du sport – article L.113-1).

Sont toutefois autorisées les garanties d'emprunt contractées en vue de l'acquisition de matériels ou de la réalisation d'équipements sportifs par des associations sportives dont le montant annuel des recettes n'excède pas 75 000 €.

Les garanties aux entreprises en difficulté (loi du 5 janvier 1988).

De même sont expressément interdites les garanties portant sur des lignes de trésorerie, des avances de trésorerie, des loyers, des annuités de crédit-bail.

Plus généralement toutes les dettes ou modalités de financement autres que des emprunts adossés à un tableau d'amortissement.

Cas particulier des résidences autonomie

Elles constituent un lieu de vie collectif et apportent une solution efficace pour les personnes âgées ou en situation de handicap souhaitant disposer de leur propre domicile, d'un environnement sécurisé et de services collectifs.

Dans le cadre du plan départemental de création de places en résidences autonomie, plusieurs opérations ont été retenues lors des appels à projets.

Les porteurs de projets sont amenés à solliciter la garantie du Département pour les emprunts assurant tout ou partie du financement.

Si l'opération est assurée par des bailleurs sociaux le Département apportera sa garantie dans les mêmes termes que pour le logement social, tels que définis ci-dessus.

Cas particulier des Organismes de Foncier Solidaire et du Bail Réel et Solidaire

Les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) sont des organismes, à but non lucratif, agréés par le Préfet de région, ayant pour objet de détenir la propriété de terrains sur lesquels des logements sociaux sont bâtis, afin que ces derniers restent perpétuellement abordables et nettement inférieurs au prix du marché.

L'article 109 de la loi 3DS confère aux OFS la possibilité de recourir à la garantie d'emprunt des Départements et des Régions.

Le prêt « Gaïa Long Terme », octroyé par Banque des Territoires, est dédié à l'acquisition du foncier destiné à l'accession sociale en démembrement.

Toutefois, ce prêt « long terme » n'est actuellement pas garantissable par la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS). Il doit, par conséquent, faire l'objet d'une garantie à 100% par une ou plusieurs collectivités territoriales.

Le Département des Landes a fait le choix de soutenir le développement d'un parc de logements abordables en accession sociale à la propriété pérenne, par l'intermédiaire du Bail Réel et Solidaire, en garantissant les prêts « foncier » contractés par les OFS (Gaïa, action logement…), aux conditions suivantes :

1. Les OFS et Les opérateurs HLM qui construisent et/ou commercialisent les logements en BRS doivent être signataires de la convention de partenariat en faveur du développement du logement social dans les Landes (à l'exception de la Coopérative Foncière Aquitaine non signataire mais qui sera garantie);

2. Garantie du Département à 100% pour les programmes réalisés conjointement avec XL Habitat ;

3. Garantie du Département à 75% pour les programmes qui ne sont pas réalisés conjointement avec XL Habitat.

Cas de refus d'octroi de garantie

Le Département se réserve le droit de refuser une demande de garantie d'emprunt notamment s'il estime que l'opération n'est pas compatible avec :

• l'intérêt départemental,
• les opérations éligibles et/ou les caractéristiques des prêts souhaités,

Elle sera également refusée si la santé financière de l'organisme n'est pas jugée satisfaisante.

De même la demande de garantie portant sur un emprunt renégocié sera refusée si l'emprunt initial n'a pas fait l'objet d'une garantie du Département.

Tout cas de refus sera notifié par courrier.

2 – Garanties d'emprunts en faveur des Établissements Médico-Sociaux

(dépendants de la fonction publique hospitalière et de l'ARS)

Périmètre d'intervention :

Sont seules recevables les demandes :

• émanant d'organismes dont l'objet ou l'activité entre dans le champ de compétence départemental.
• dont l'opération est impérativement réalisée sur le territoire des Landes.
• émanant exclusivement d'établissements tarifés habilités à l'aide sociale.

Plafond des garanties d'emprunt :

Chaque année, le Conseil départemental accordera sa garantie mais sans jamais dépasser les ratios prudentiels cités ci-avant, qui permettent de plafonner les risques encourus par la collectivité notamment au regard de son budget ou de la qualité de l'emprunteur.

Pour les organismes publics les ratios ne s'appliquent pas.

Pour les organismes d'intérêt général, le 3ème ratio de la loi Galland ne s'applique pas.

Opérations éligibles et caractéristiques des prêts garantis :

Sont considérées comme éligibles à la garantie les opérations entrant dans les secteurs d'intervention cités précédemment.

Ces opérations peuvent être destinées à l'acquisition de terrain pour donner suite à construction, à la construction, l'acquisition d'immeubles, l'acquisition-amélioration, la réhabilitation, la restructuration, la renégociation d'un emprunt s'il a été précédemment garanti et toute autre opération validée par la Direction de la Solidarité Départementale au titre des EMS.

Bénéficiaires et quotité :

Pour les opérations en lien avec l'accueil des personnes âgées, personnes handicapées et l'enfance :

• 50 % pour le secteur personnes âgées,
• 100% pour les secteurs personnes handicapées et enfance.

Cas particulier des résidences autonomie

Pour les résidences autonomie qui ne sont pas portées par un bailleur social, le Département apportera sa garantie dans les termes tels que définis ci-dessus.

Sûretés :

Lorsque la garantie est accordée, le Conseil départemental se réserve le droit de prendre une hypothèque sur les ensembles immobiliers garantis.

Type de garanties :

« Au cas où le bénéficiaire, pour quelque motif que ce soit ne s'acquitterait pas du capital, des intérêts, intérêts de retard, indemnités, frais et accessoires au titre du prêt garanti, le Département s'engage à en effectuer le paiement en lieu et place, sur simple notification de la banque adressée par lettre missive, en renonçant au bénéfice de discussion et sans jamais opposer le défaut de ressources nécessaires à ce règlement ».

Le Département s'engage pendant toute la durée du prêt à libérer, en cas de besoin, des ressources suffisantes pour couvrir les charges de l'emprunt.

En cas de défaillance, l'organisme s'engage à prévenir le (la) Président(e) du Conseil départemental des Landes deux mois avant la date de l'échéance initialement prévue au contrat de prêt.

Le Département règle, en lieu et place, le montant des annuités, à concurrence de la défaillance.

La convention signée avec le bénéficiaire de la garantie comportera une clause de remboursement en cas de retour à une meilleure santé financière après mise en jeu de la garantie.

En effet, ces avances seront remboursables par l'organisme, elles ne porteront pas d'intérêt. Dans l'hypothèse où la mise en jeu devait avoir lieu, le Département des Landes fera publier sa subrogation dans les droits du créancier.

Cas de refus :

Le Département se réserve le droit de refuser une demande de garantie d'emprunt notamment s'il estime que l'opération n'est pas compatible avec :

• l'intérêt départemental,
• les opérations éligibles et/ou les caractéristiques des prêts souhaités,

Elle sera également refusée si la santé financière de l'organisme n'est pas jugée satisfaisante.

De même la demande de garantie portant sur un emprunt renégocié sera refusée si l'emprunt initial n'a pas fait l'objet d'une garantie du Département.

Tout cas de refus sera notifié par courrier.

3 – Autres demandes de garanties d'emprunt

Le Département se réserve le droit d'examiner une demande de garantie d'emprunt ne relevant pas des cas listés ci-dessus, sous réserve qu'elle entre strictement dans le cadre légal défini par la loi.

Tout cas de refus sera notifié par courrier.

Modalités de fonctionnement de la garantie d'emprunt

• Le contrat

En vue de poursuivre la simplification des procédures adoptées pour les prêts de la CDC, le Département ne sera plus signataire du contrat pour les prêteurs qui en feront la demande.

Tout en s'adaptant aux exigences de sécurité juridique et en respectant les engagements de chaque intervenant, ce dispositif, plus clair et plus rapide, permet d'alléger la gestion administrative des garanties d'emprunt et d'assurer un gain de temps lors de l'instruction des dossiers en réduisant les délais d'échanges.

Chaque délibération de garantie présentée à la Commission Permanente est votée au vu d'un ou de plusieurs contrats de prêt annexés et signés par l'organisme prêteur et l'organisme emprunteur.

Le versement des fonds à l'emprunteur par l'organisme prêteur est subordonné à la production de la délibération de garantie prise par le Département et rendue exécutoire.

• Pour les autres prêteurs qui n'en feront pas la demande, le dispositif de signature du contrat par le garant continuera de s'appliquer.

• L'effectivité de la garantie est déterminée selon le dispositif de signature des contrats.
• Dans le cas où le contrat n'est pas signé par le Département mais annexé à la délibération, la garantie devient effective dès la légalisation de la délibération.
• Dans le cas où le contrat n'est pas annexé à la délibération, la garantie devient effective lors de la signature par le garant du contrat de prêt.

• La convention

La convention de garantie est signée par les deux parties pour chaque garantie accordée afin de préserver les intérêts du Département.

Elle a pour objet de préciser les obligations de l'organisme bénéficiaire vis-à-vis du Département en contrepartie de l'octroi de la garantie.

Cette convention prévoit les modalités de fonctionnement de la garantie, les obligations du bénéficiaire et l'éventualité d'une prise d'hypothèque.

• En ce qui concerne la vie des emprunts garantis :

Les organismes doivent informer le Département de toutes modifications du contrat (durée, marge, profil d'amortissement), et de tout remboursement anticipé partiel ou total.

Ils doivent également transmettre les tableaux d'amortissement à jour émis par le prêteur, et ce à chaque changement de la valeur du taux dans le cas d'un indice variable, (soit indexé sur le Livret A, ou autres, par exemple l'Euribor).

• en ce qui concerne la vente de patrimoine

Toute vente d'immeuble dont le financement par l'emprunt a bénéficié d'une garantie doit faire l'objet d'une information systématique.

Dans ce cas, l'organisme s'engage à informer le Conseil départemental de l'impact de cette vente sur le remboursement du (des) prêt(s) concerné(s).

• en ce qui concerne les fusions-absorptions d'organisme

Les organismes doivent informer le Département lors de fusion-absorption d'autres organismes dont la dette est garantie par le Département et demander le maintien de la garantie dans les conditions initiales.

• en ce qui concerne l'information comptable et financière :

L'organisme doit prévenir le Département dès qu'une difficulté apparaît pour le règlement d'une échéance d'un prêt garanti, et ce, 2 mois avant l'échéance.

Les sommes versées par le Département lors d'une mise en jeu de garantie constitueront des avances remboursables qui porteront intérêt au taux légal en vigueur jusqu'à leur complet remboursement

De plus, chaque année l'organisme doit produire, après établissement des comptes annuels, le rapport du commissaire aux comptes sur sa situation financière ainsi que le bilan, le compte de résultat et les annexes.

• Le suivi des organismes et des emprunts garantis

• La vérification de l'information des cautions

Les prêteurs ont l'obligation d'informer annuellement le garant du capital restant dû de tous les emprunts garantis et de tout retard de paiement (article L 313-22 du Code monétaire et financier)

Cette information permet de suivre les situations à risque.

• L'analyse de la situation financière de tout nouvel organisme

Toute demande d'un nouvel organisme est transmise avec ses comptes, bilans, comptes de résultat et éventuellement les comptes rendu de contrôles (ANCOLS, Chambre Régionale des Comptes, fédération HLM…) à la Direction des finances avant présentation du dossier à la Commission Permanente.

• L'application de la Charte Gissler

Le Département souhaite appliquer la Charte Gissler qui classe les différents taux d'emprunts par type de risques.

Ainsi, les emprunts garantis seront des emprunts classés A1 dans cette charte. Cette règle n'empêchera pas les organismes emprunteurs de négocier des produits intéressants en taux fixe ou variable simple.

– Présentation de la demande et composition du dossier

Présentation de la demande

Toute demande de garantie doit réunir les conditions suivantes en vue de son instruction :

• émaner d'un organisme constitué dans des conditions légales et ayant capacité à emprunter ;
• se fonder sur une décision de recours à l'emprunt régulièrement actée ;
• se rapporter à une opération ne se heurtant pas à des interdictions ;

Documents à fournir (à adapter en fonction de l'opération à garantir et l'organisme demandeur)

Le dossier de demande de garantie d'emprunt doit comporter les pièces suivantes :

• la lettre sollicitant la garantie d'emprunt adressée à M. le Président du Conseil départemental des Landes sous le timbre ci-dessus ;
• la décision d'emprunter et de solliciter la garantie d'une Collectivité Territoriale, décision prise dans les conditions statutaires ;
• éventuellement l'accord d'un co-garant ;
• les statuts à jour et la composition du conseil d'administration ;
• une présentation précise de l'opération avec les éléments suivants :
• le descriptif du projet (adresse de l'opération, nombre et type de logements/ou places),
• du plan de financement de l'opération, avec les justificatifs de décision de subventions ou de prêts déjà obtenus ainsi que l'équilibre financier de l'opération ;
• la copie des contrats de prêts signés, ainsi que des tableaux d'amortissement prévisionnels.

Ces documents seront annexés à la délibération et en feront partie intégrante (prêts CDC, prêts d'autres prêteurs qui opteront pour cette procédure) ou, une lettre d'offre d'un autre prêteur mentionnant toutes les caractéristiques du prêt à garantir,

Le modèle de délibération de garantie soumis par l'organisme prêteur doit être joint.

• les agréments divers et tout autre document justificatif utile à l'examen du dossier, (exemple : agrément aide à la pierre, agrément de création de places, ou arrêté d'autorisation de création si la demande concerne un établissement sanitaire, social et médico-social)
• le dossier peut éventuellement contenir tout document technique ou financier supplémentaire de nature à présenter le projet et pouvant être utile à la prise de décision du Conseil départemental.

En cas de première demande, ces pièces sont à compléter par :

• les derniers bilans et comptes de résultat et leurs annexes,
• le rapport du commissaire aux comptes,
• le dernier rapport moral ou d'activité,
• le rescrit fiscal relatif à l'intérêt général (article 200 et 238 bis du Code Général des impôts pour les Associations) ou attestation sur l'honneur du Président certifiant que l'Organisme est un organisme d'Intérêt Général au sens de ces mêmes articles.

Le Département s'assure de la recevabilité du dossier et instruit la demande de garantie pour une présentation à la Commission Permanente.

La lettre de demande de garantie d’emprunt est adressée au :

CONSEIL DEPARTEMENTAL DES LANDES DIRECTION DES FINANCES Rue Victor Hugo 40 025 MONT DE MARSAN CEDEX